1가구 2주택 보유세 계산기 2026｜재산세·종부세 한 번에 보는 최신 세법 가이드

1가구 2주택 보유세 계산기 (2026년 기준) – 재산세·종부세 한 번에 보는 간단 시뮬레이션

1가구 2주택을 보유하고 있으면 재산세와 종합부동산세(종부세)가 동시에 부과될 수 있습니다. 특히 최근 2~3년 사이 공시가격 조정, 공정시장가액비율·세율 조정, 종부세 공제액(12억) 유지 등으로 “실제 체감 보유세가 얼마나 될지” 가늠하기가 더 어려워졌습니다.

이 글에서는 2025년 말 기준으로 공표된 제도와 2026년 적용 흐름을 바탕으로 ① 과세 대상과 인별 합산 구조, ② 재산세·종부세 차이, ③ 신고·납부 일정, ④ 모바일에서도 보기 쉬운 보유세 간단 계산 위젯까지 한 번에 정리합니다. 실제 고지서와 100% 일치하는 금액을 보여 주는 것은 아니지만, “2주택을 유지할지, 1주택으로 줄일지”를 고민할 때 대략적인 기준선으로 활용할 수 있도록 구성했습니다.

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1️⃣ 과세 대상과 인별 합산 구조 이해하기

우리나라 주택 보유세는 크게 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)로 나뉩니다. 재산세는 각 주택 단위로 부과되지만, 종부세는 같은 사람 명의의 주택을 “인별로 합산”해서 과세 여부와 세율을 판단한다는 점이 가장 큰 특징입니다.

• 재산세 : 주택별 공시가격 × 공정시장가액비율(일반 60%) × 재산세율(0.1~0.4% 구간 등)을 적용
• 종부세 : 인별 주택 공시가격 합계 – 공제액(2주택 이하는 12억)을 뺀 후 기본세율(0.5~2.7%) 적용

즉 집이 두 채라고 해서 세금이 기계적으로 두 배가 되는 것은 아니고, “누구 명의로 얼마만큼의 공시가격이 모이는가”가 핵심입니다. 여기에 합산배제 임대주택, 장기임대주택, 일시적 2주택, 공시가격 이의신청 등 여러 요소가 더해지면 최종 세액은 크게 달라질 수 있습니다.

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2️⃣ 재산세 vs 종부세 – 무엇이 어떻게 다른가?

구분	과세 기준	과세 방식	특징
재산세	주택별 공시가격 × 공정시장가액비율(60%)	각 주택별로 산출 후 합산	지자체 부과, 세부담 상한·1주택 특례 등 존재
종부세	인별 공시가격 합계 – 공제(2주택 이하는 12억)	인별로 합산 과세, 0.5~2.7% 기본세율 적용	고가·다주택 억제 목적, 12월에 국세청에서 별도 고지

참고로 1세대 1주택자는 장기 보유·고령자 공제, 공정시장가액비율 완화 등 추가 혜택이 있어 같은 공시가격이라도 2주택자보다 종부세 부담이 훨씬 낮게 나오는 구조입니다. 이 글은 “1가구 2주택 기준”에 초점을 맞춰 설명합니다.

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3️⃣ 신고·납부 일정 – 언제 무엇을 확인해야 할까?

• 매년 6월 1일 : 종부세 과세 기준일 – 이 날 보유한 주택·토지 기준으로 연간 보유세가 결정됩니다.
• 7~9월 : 재산세 고지서 수령, 공시가격·세액 확인, 필요 시 이의신청 여부 검토
• 가을~초겨울 : 합산배제 임대주택·장기임대주택 등 각종 신고 기간 (해당자 한정)
• 12월 1~15일 전후 : 종부세 납부 기간, 분납·연부연납 선택 가능

특히 합산배제 임대주택의 경우 “요건 충족 + 제때 신고”를 모두 만족해야 혜택이 발생합니다. 조건을 맞췄더라도 신고하지 않으면 자동으로 빼주지 않으므로, 홈택스 공지와 우편 안내문을 매년 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.

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4️⃣ 1가구 2주택 보유세 간단 계산기 (천단위 콤마 + 모바일 최적화)

아래 계산기는 2주택 이하 개인을 가정하고, 종부세 12억 공제와 기본세율(1.5%/2.5%) 구조, 재산세 평균 세율(0.25%)을 단순화해 대략적인 연간 보유세 규모를 보여주는 참고용 시뮬레이션입니다. 실제 세액은 세부 공제·합산배제, 공정시장가액비율 특례, 지방교육세·도시계획세 등에 따라 달라질 수 있습니다.

🧮 입력 예시 (원 단위 · 공시가격 기준)

주택1 공시가격

주택2 공시가격

국토부 공동주택 공시가격 또는 단독주택 공시가격 조회 값을 그대로 입력해주세요. 숫자만 입력하면 자동으로 천단위 콤마(,)가 붙습니다. 쉼표가 있어도 계산에 그대로 반영됩니다.

🔍 공시가격 바로 확인하기

이 계산기는 어디까지나 참고용 시뮬레이션입니다. 실제 고지서는 시가·공시가격 조정, 공정시장가액비율 특례, 합산배제 여부, 지방세 부가분 등에 따라 계산 결과와 크게 달라질 수 있습니다. 중요한 의사결정을 앞두고 있다면 반드시 세무사 등 전문가와 상의하세요.

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5️⃣ 1가구 2주택 절세 전략 – 무엇을 점검해야 할까?

• 명의 분산 : 배우자와 공동명의 또는 각 1주택 보유 구조로 전환하면, 인별 공시가격 합계와 종부세 공제(각 12억)를 더 유리하게 활용할 수 있는지 검토합니다.
• 합산배제 임대주택 : 일정 요건을 충족하는 임대주택은 종부세 합산에서 제외되므로, 보유 형태·전세/월세 구조·임대 기간 등을 확인해 제도 활용 가능성을 살펴봅니다.
• 공시가격 이의신청 : 시세 대비 지나치게 높은 공시가격은 재산세·종부세 모두에 영향을 줍니다. 공시가격 알리미와 실거래가를 비교해 이의신청 여부를 검토해 보세요.
• 장기 보유 vs 매도 시점 : 장기보유·고령자 공제, 양도소득세, 취득세까지 모두 고려해 “2주택 유지 vs 1주택 회귀”를 장기적인 숫자로 비교하는 것이 중요합니다.

특히 2주택을 유지하면서 임대 수익을 얻을지, 아니면 1주택으로 줄이고 보유세 부담을 낮출지 판단할 때는 이 글의 계산기로 대략적인 연간 보유세를 확인한 뒤, 5년·10년 누적 부담을 함께 비교해 보는 것을 추천합니다.

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이 글과 계산기는 2024~2025년 개정 내용을 기준으로 2026년까지의 방향성을 정리한 것입니다. 실제 고지서와 차이가 있을 수 있으니, 고액 자산가·다주택자의 경우에는 반드시 세무전문가의 개별 상담을 병행하시길 권장합니다.

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